Luật nhà ở năm 2015 có gì thay đổi?

Luật nhà ở năm 2015 có gì thay đổi?

Từ ngày 01-07-2015, Luật nhà ở 2014 bắt đầu có hiệu lực và thay thế cho Luật nhà ở 2005.

luat su 

Theo đó, có những điểm mới sau:

luât sư

1/ Thu hẹp phạm vi điều chỉnh của Luật nhà ở (Điều 1 Luật nhà ở 2014

Luật nhà ở 2014 chỉ điều chỉnh việc sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng; giao dịch; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo Luật kinh doanh bất động sản 2014

2/ Mở rộng đối tượng áp dụng (Điều 2 Luật nhà ở 2014)

 

Đối tượng áp dụng Luật nhà ở 2014 bao gồm tổ chức, cá nhân và cả hộ gia đình có liên quan đến sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng, giao dịch, quản lý nhà nước về nhà ở

3/ Làm rõ các thuật ngữ đã được sử dụng tại Luật nhà ở 2005 (Điều 3 Luật nhà ở 2014)

Một số thuật ngữ sau đây được cụ thể hóa: Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định. Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở. Cải tạo nhà ở là việc nâng cấp chất lượng, mở rộng diện tích hoặc điều chỉnh cơ cấu diện tích của nhà ở hiện có. Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở.Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định pháp luật.

 

Ngoài ra, nhiều thuật ngữ mới được bổ sung nhằm làm rõ nghĩa cho các Điều của Luật nhà ở 2014: Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ, hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư.Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó.

Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

4/ Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở (Điều 4 Luật nhà ở 2014)

Cụ thể hóa và bổ sung lại như sau: Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp theo quy định có quyền sở hữu nhà ở.

5/ Cụ thể hóa chính sách bảo hộ quyền sở hữu nhà ở (Điều 5 Luật nhà ở 2014)

Trong trường hợp thật cần thiết (mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay tình trạng chiến tranh, khẩn cấp, phòng, chống thiên tai), Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở hay giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp, ngoài việc phải bồi thường, Nhà nước còn hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu.

6/ Thêm nhiều hành vi bị cấm (Điều 6 Luật nhà ở 2014)

 

Quyết định chủ trương đầu tư dự án hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt; Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở hoặc không đúng tiêu chuẩn thiết kế, diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước quy định. Áp dụng cách tính sai diện tích sử dụng nhà ở đã được luật quy định trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở; Tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư; Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở đã được phê duyệt, trừ trường hợp được phép chuyển đổi mục đích sử dụng bởi cơ quan có thẩm quyền;

 

Sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở; Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án; Giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định; Cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý mà không được chủ sở hữu đồng ý; Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở;

Sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt hoặc nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân; Báo cáo, cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; phá hoại, làm sai lệch thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý.

7/ Mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 7, Khoản 1 Điều 159 Luật nhà ở 2014)

Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Tổ chức, cá nhân nước ngoài (đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án hoặc tổ chức đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam)

8/ Bổ sung điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở

- Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong nước: Đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài:  Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam; mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại (gồm nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ);

9/ Công nhận quyền sở hữu nhà ở (Căn cứ Điều 9, Khoản 2 Điều 46 Luật nhà ở 2014)

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đáp ứng đủ điều kiện được công nhận trên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trên phải là nhà ở có sẵn.

Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn thông qua hợp đồng mua bán (thời hạn có thể thỏa thuận giữa các bên) thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở. Hết thời hạn thỏa thuận, chuyển quyền sở hữu cho chủ sở hữu lần đầu. Nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư, mà chỉ cấp cho người thuê mua, người mua nhà ở. Trừ trường hợp, chủ đầu tư chưa cho thuê mua, chưa bán hoặc chỉ dùng để cho thuê.

 

Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân có từ 02 tầng trở lên và mỗi tầng có từ 02 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư thì được cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ đó.

 

Giấy chứng nhận phải có nội dung sau: Giấy chứng nhận loại và cấp nhà ở. Trường hợp căn hộ chung cư phải ghi cả diện tích sàn xây dựng và sử dụng căn hộ. Nếu là nhà ở được xây dựng theo dự án phải ghi đúng tên dự án xây dựng được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

 

10/ Thêm quyền cho chủ sở hữu và người sử dụng nhà ở(Căn cứ Điều 10, 161 Luật nhà ở 2014)

 

+ Đối với chủ sở hữu là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: (1) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình. (2) Sử dụng nhà ở để ở hoặc mục đích khác mà pháp luật không cấm. (3) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình. (4) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, nếu tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì chỉ được hưởng giá trị nhà ở. (5) Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó.

giải quyết tranh chấp

(6) Được bồi thường khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, khẩn cấp, phòng, chống thiên tai. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở có thời hạn thì chủ sở hữu nhà ở có các quyền trên trong thời hạn theo thỏa thuận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

+ Đối với chủ sở hữu nhà là tổ chức, cá nhân nước ngoài: (1) Trường hợp có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì có các quyền trên, nếu xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở. (2) Riêng tổ chức hoạt động tại Việt Nam, cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam ngoài có quyền sở hữu trên, chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong 01 tòa nhà chung cư hoặc không quá 250 căn nhà đối với nhà ở riêng lẻ trong 01 khu dân cư tương đương 01 đơn vị hành chính cấp phường.

 

Nếu vượt quá quy định trên hoặc được tặng cho, được thừa kế nhà ở thương mại trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó. Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể gia hạn thêm nhưng phải ghi rõ  nhu cầu và thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận.

 

Nếu cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở lâu dài và có quyền như công dân Việt Nam. Tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở theo thỏa thuận hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư.

 

Trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nếu quá thời hạn trên mà không tặng cho hoặc bán nhà ở thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước. Người sử dụng nhà ở mà không phải là chủ sở hữu có các quyền quản lý, sử dụng theo thỏa thuận với chủ sở hữu.

 

11/ Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (Căn cứ Điều 12 Luật nhà ở 2014)

 

Mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua: kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc bên mua thanh toán đủ tiền mua. (Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thực hiện theo Luật kinh doanh bất động sản). Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà: kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở.

 

Mua bán nhà ở trong trường hợp còn lại và thuê mua nhà ở: kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở (trừ trường hợp thỏa thuận khác).

 

12/ Mở rộng điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội (Căn cứ Điều 51 Luật nhà ở 2014)

 

Hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở; hỗ trợ giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tặng nhà: phải đáp ứng điều kiện tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở: phải có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát; có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa.

 

Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải: (1) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ, khu vực. (2) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên, trừ học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập.

 

(3) Đối với người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp, sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân, cán bộ, công chức, viên chức: phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên. (4) Đối với người có công với cách mạng, các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ trong trường hợp không còn đủ điều kiện được thuê hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi, học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập.

 

bài viết xem nhiều:


Tư vấn phá sản
Luật sư Đinh Xuân Hồng
---------------------------------
CÔNG TY HỢP DANH QUẢN LÝ VÀ THANH LÝ TÀI SẢN SÀI GÒN
Trụ sở : 25 Vũ Tông Phan, P.An Phú, Quận 2, TP.HCM
Mobile: 0907.719.381   Website:phasan.com.vn
Email: info@luatsurieng.net  Diễn đàn:www.tranhluanphapluat.com

TAG: